土地政策

土地流转和土地转让的区别

2017-10-27   地呱呱整理
土地流转和土地转让区别:土地流转可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权。土地转让有两种方式:一是土地使用人将土地使用权有偿或无偿地转移给他人;二是在土地家庭承包经营的情况下,土地转让指承包人自找对象,由第三者代替自己向发包人履行承包合同的行为。

土地流转和土地转让的区别

举例来说就是,市政府门前有一块地空着,规划部门想要在这里造一个酒店。于是国土部门先看这块地的性质,如果是村里的集体土地,那先要把这块地征用收归国有,其中涉及到土地的征收、原有旧房的拆迁安置等等复杂的前期工作。等到这块地都转成国有建设用地,地上的建筑物和农作物也已经补偿安置到位,就可以进行出让了。(以前拆迁矛盾多,就是因为没有将地上建筑物等赔偿安置到位,就把土地出让出去,开发商拿到手的土地上还有旧房,要开发怎么办,有些就硬来了。)出让现在一般都是公开出让,也有特殊的挂牌、划拨等方式,之后比如a开发公司中标了,那这家公司就取得了这块地的使用权。a公司会和国土部门签订一份《出让合同》里面有具体的地块面积、坐落、价格等,还有许多的限制条件,比如这里就是商业用地或者商住两用,容积率是多少、绿化率是多少、建筑限高多少、几个月内要动工、多久能造好并通过验收、符合什么条件才能进行转让等等。这里就有转让的相关规定啦,向本例中是酒店,那政府可能要求必须评到五星级酒店才可以进行转让。

再如《浙江城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》中也规定,必须满足1、已缴清出让金等税费;2、不改变合同规定的要求;3、实际投资开发20%以上;4、合同规定的其他转让前提条件。所以本例中就必须满足浙江的实施办法中的前3个条件,及合同规定中的评下五星酒店,才能进行土地转让。终于a开发商满足了以上条件,可以进行转让了,他可以找b公司谈,我把这项目1个亿卖给你公司,签个转让合同。b公司拿着转让合同,就可以去办房产、土地的权证过户啦,当然里面还涉及很多费用,契税啦、增值税啦等等,不交清是没办法过户的。这样才是进行了合法的土地转让。

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